四面楚歌的租房人:利息9.5%,租房變貸款,蛋殼漩渦背后的微眾貸

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編輯導語:長租公寓是房地產市場的新興行業,即將業主房屋租賃過來,進行裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租給需要人士。從2015年國家開始大力支持住房租賃市場到現在,長租公寓已經被大多數年輕人所接受,但最近蛋殼公寓的暴雷,讓一直存在的“租房貸”問題浮出了水面,而年輕的租客們則成了最后的犧牲品。文章對蛋殼公寓背后的長租公寓發展模式進行了分析討論,與大家分享。

一、萬惡之源與暴雷前夕:后浪入海租房貸

“踏入社會的第五個年頭,飽受毒打?!?1月15日,蛋殼租戶小玖(化名)發了這樣一條朋友圈,配了一張仰天流淚的表情包。

像小玖這樣的“非典型后浪”還有很多:畢業后在北上廣等一二線城市做打工人,因為打工沒時間花錢,所以躲過了分期貸、美容貸等網貸,避開了云養牛、趣步等P2P平臺,終于因為躲不掉衣食住行這種基本需求,被租房貸收割了。

什么是租房貸?簡單來說,就是蛋殼以租客的信用為擔保,讓銀行(蛋殼和自如這兩家租房平臺的合作銀行都是微眾銀行)放貸給租客用來交一年的房租,租客再按月還微眾銀行。

這樣做對長租公寓平臺有什么好處?

事實上,微眾銀行等金融平臺一次性把一年的租金打給蛋殼/自如等長租公寓平臺,蛋殼/自如再季付甚至按月付給房東,通過打這個時間差,長租公寓平臺從中聚集起一個現金池。

這些錢可以支撐長租公寓瘋狂擴張:一方面從房東手里租更多的房子,一方面改建收來的房子,如把三室一廳改建成四室一廳,多收一間房子的錢。據蛋殼公寓招股書,從2015年到2020年第一季度,蛋殼旗下的房子從2432套增長至41.9萬套,足足擴張了172倍。

也因此,蛋殼愿意支付利息給不菲的利息給銀行:

拿蛋殼和微眾來說,租客在微眾貸的款有9.5%的利息——很多蛋殼租客對谷島財經表示,這9.5%的利息,蛋殼會通過抵扣服務費、返現等方式返還給租客,本質上還是蛋殼平臺支付的。對于長租公寓平臺和銀行來說,這是一件雙贏的事。

但瘋狂燒錢下,長租公寓虧損持續擴大:2017年~2019年,蛋殼公寓凈利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。 2020年Q1,蛋殼凈虧損12.23億元,較上年同期虧損的8.162億元,整整擴大了50%,已經在暴雷邊緣。

本來無論蛋殼怎么燒錢、作死,都是自己的事,但一旦簽署租房貸,就意味著租客進入了這樣一個賭輪,一旦長租公寓平臺現金流斷裂,就意味著房東收不到蛋殼的租金,租客卻必須繼續還銀行的錢:拿蛋殼來說,就是以租戶的信譽作為擔保跟微眾銀行貸的款。

為什么后浪入海,會選擇租房貸?事實上,很多管家并沒有提前告知風險,有的租客在簽合同前對租房貸了解甚少,只知道是“分期付款”給長租公寓平臺,卻不知道微眾銀行等第三方的存在?;蛘咧牢⒈娿y行的存在,卻不知道具體的放貸流程、方式和風險。

“知道微眾銀行,但不知道是這個意思,總以為是我自己月付,它做擔保這樣?!毙∷荆ɑ葝u財經表示。

此外,租戶簽了兩份合同,一份是和蛋殼,一份是和微眾銀行。在蛋殼的合同上,模糊了“租金貸”的概念,僅僅表述為“一次性結清”。

不止如此,種種證據指向了長租公寓平臺的利益誘導:

包括但不限于使用租房貸可以免押金、可以月付(如果不使用租房貸就只能季付或年付),甚至使用租房貸甚至可以免除兩個月房租——只不過也是以返現的形式還給租戶。這對手頭拮據的應屆生和打工人來說,自然是難以抵抗的誘惑。

“我選擇租房貸是因為管家告訴我,選租房貸可以免兩個月的租金,這兩個月租金我先付,然后每個月返還給我一部分。但事實上,很多人只收到過一兩個月的返現,后來就再也沒收到過——我已經住了四個月了,卻只有一個月收到了返現?!辈瞬耍ɑξ覀冋f。

不止是蛋殼,自如等平臺也大力推行租房貸形式。在自如簽署了租房貸的應屆生阿然(化名)告訴我們,之所以簽自如的租房貸,是因為不僅可以免押金、首月的房租分12期還款,應屆生用租房貸月付還沒有利息:對于剛畢業的阿然來說,自然是最好的選擇。

剛工作幾年的小玖也選擇了租房貸。蛋殼出事前,小玖在蛋殼上用租房貸租的房子還有7個月到期。10月27號,隨著蛋殼頻繁因為負面新聞上熱搜,以及“蛋殼破產”的傳聞也愈演愈盛,小玖就已經心生警覺,開始聯系管家要求退租。

本來,按照平臺“退租只需提前七天以上申請”的規定,小玖11月8號就可以成功退租并解除租房貸,只損失違約金(也就是押金)。然而,小玖因為有點事耽擱了,一直拖到11月15號,退租才終于辦理成功,但租房貸并未解除。與此同時,蛋殼已經全面炸裂開來了:

負面熱搜鋪天蓋地,暴雷后的敗絮一覽無余。租戶、供應商、保潔、維修人員組成了一支浩浩蕩蕩的隊伍,憤怒的聲音席卷在一起,攻陷了貝殼的總部和各大分部。

小玖回憶,事實上,11月14號是一個節點:在此之前退租的,租房貸可以順利解除。而過了14號,救生筏和安全閘就被關上了。剩下的租客,全部被留在了洪水中。

二、11月14號:蛋殼租房貸用戶的敦刻爾克節點

雖然按照管家的說法,無論什么時候退租,退租后7天租房貸都會自動解除,但圈子里默認的另一個更可怕、卻在冥冥中更接近真相的傳聞是:14號之后退租的就無法解除貸款了。這一點,谷島財經在退租早的租客那里側面得到了證實:

11月14號前成功退租的租客,退租后,微眾銀行“我的貸款”內,租房專項貸款當即就顯示“已結清”。而11月14號以后退租的租客,退租后,租房專項貸款仍然待還。

也不是沒有例外:一個寫過幾十萬?爆款的自媒體人阿同(化名)對谷島財經表示,自己曾多次“威脅”蛋殼,如果拒絕解除租房貸,會在微信公眾平臺、B站、今日頭條等多個渠道曝光蛋殼。如今回看,當時的威脅很有成效:

11月7號,阿同提交了解約申請,馬上,沒等到退租,租房貸就解除了。11月15號,阿同成功退租,與此同時損失了六千塊,除了押金,還有季付的幾個月房租打了水漂:阿同剛交完住到明年二月份的房租。但好在,簽到21年6月份的租房貸解除了。

而小玖等人就沒那么好的運氣了。事發后,小玖很后悔:“我男朋友覺得這么大的平臺不會這么快倒,就又拖了幾天?,F在想想,我當時堅定一點,8號退租就好了?!?/p>

一直無法解除貸款的后果是什么?這意味著小玖可能“房財兩空”:既退了房子,又要還8個月的租房貸。雖然蛋殼租房貸的微眾銀行表示:“至少2021年3月31號前,您的征信將不受影響?!?/p>

但你大可以細品其中的潛臺詞:如果2021年4月,蛋殼還是沒把錢還上,您的征信受不受影響就只有天知道了——雖然該還錢的是蛋殼,但和微眾銀行簽協議的,卻是租客。

在維權群里,有租客反應,蛋殼出事后,微眾銀行提前了本月的還款時間:并表示如果不還,將在24小時后凍結門鎖。

甚至有租客反應,蛋殼出事后,微眾疑似暗中改了蛋殼平臺上合同:改過的合同增加了一條:“如貸款人發生提前退租使用本貸款支付租金的房屋,蛋殼公寓將向借款人退還剩余租金,借款人應將該退還的租金全額用于歸還本貸款。借款人不可撤銷地同意:為方便賬務處理,蛋殼公寓將退還租金的資金直接劃轉至貸款人賬戶用于還款?!?/p>

翻譯過來就是,如果租金貸用戶提前退租,不再由蛋殼還錢給微眾,而是蛋殼把錢打給租戶,租戶再還給微眾——在明知蛋殼暴雷、可能沒錢打給租戶的情況下,如果修改合同一事屬實,微眾之意則不言而喻。

不止如此,有租客咨詢微眾銀行,征信保護期過了是否需要還款,得到的回復是:不僅要還款+利息,還要再還一筆罰息(逾期本金*合同年利率/360*逾期天數)——從逾期之日開始,每天對逾期本金收取罰息,直至逾期還清。

同時,微眾銀行還有一系列把人“氣笑了”的操作:18日,微眾銀行向租客推送了“貸款還款提醒”,并附了一行字“天下無難事,只怕有信人”。大有呼吁租客“只要你打工足夠努力,就一定能替蛋殼還清所有錢”的意思。

如今,在維權群里,大家調侃微眾銀行為“危重銀行”——這也是這一代打工人與生俱來的革命樂觀主義精神。僅僅幾天,各地的維權群就像滾雪球一樣越滾越大,里面大多是小玖這樣剛踏入社會沒幾年的打工人,其中不乏應屆畢業生。如今,錯過了大撤退最好的時機,他們面臨著兩種選擇:

一種是退租,搬家,像小玖一樣,等待著蛋殼遙遙無期的還款,并隨時做好吃啞巴虧、在不住房子的同時繼續還租房貸的準備;另一種是不退租,繼續還租房貸,也繼續住在房子里,和房東中門對狙。

三、暴雷后的恐懼與困境:既存秩序的崩塌時刻,以及被制造出的對立面

“我無時無刻不在擔心,房東會不會在下一秒上門?”玥玥(化名)雙眼茫然。

蛋殼暴雷后,不少租客陷入了被斷水、斷電、斷網,以及房東上門收房的困境,而玥玥的房東暫時沒動靜。也正因如此,玥玥不知道等待她的是什么。這種面對未知的恐懼,張愛玲曾經在《小團圓》中描述過:

那慘淡的心情大概只有軍隊作戰前的黎明可以比擬,像“斯巴達克斯”里奴隸起義的叛軍在晨霧中遙望羅馬大軍擺陣,所有的戰爭片中最恐怖的一幕,因為完全是等待。

11月15號,蛋殼徹底暴雷后,面對四面八方涌來“討說法”的房東和租客,蛋殼試圖把“租客、房東和蛋殼之間的矛盾”轉移成“房東和租客的矛盾”:

面對來討說法房東,蛋殼表示,可以與房東解約,建議房東換鎖、斷水、斷電,并表示會幫助房東清退、轉移租客。面對維權的租客,蛋殼則采取了另一種說辭,告訴租客“先住著,房東沒權利趕人?!?/p>

長租平臺暴雷后,房東到底有沒有權利趕人?我們咨詢了律師,并查閱了既往案例。目前,正如知乎上黃棟所解答的一樣,如果房東和長租公寓平臺是租賃關系,則有權趕走租客。如果是委托關系,則無權趕走租客。

蛋殼和房東顯然是委托關系:根據法律,房東無權驅逐租客。

然而,現實往往更為復雜。

“驅逐我們確實不合法,但房東可以斷水,斷電,還可以換鎖——只要不暴力驅逐我們,我們就不能報警解決,只能走法律途徑起訴房東,等到開庭都半年后了——遠水解不了近渴,這半年我們仍然得一邊找新房子,一邊還貸款?!鲍h玥苦笑。

不止如此,就算跟房東硬剛,在斷水、斷電、斷網的情況下,打工人又能撐多久?身為外地人,又有多少精力、能力跟本地的房東打消耗戰?

同時,還有另外一種說法流傳開來:蛋殼之前為防止暴雷,跟房東簽過一個協議:只要15天收不到房租,房東就可以收回房子。雖然未得到證實,但結合蛋殼告訴房東解約后即可驅逐租客等一系列行為,顯然是在有意引導房東收回房子。

有房東對租客表示:“我和蛋殼的合同如果解除了,就跟蛋殼沒有一點關系了。是你跟蛋殼有關系,住不了房子,你自己去找蛋殼溝通?!?/p>

與此同時,收不到房租的房東們,耐心慢慢消耗殆盡。不滿的情緒逐漸在業主群散播開來:“我們也是受害者啊,難道房東就該認倒霉嗎?”“到日子就去收房,不服就去告,我看多少人打得起官司,耗得起時間?!薄坝械氖寝k法讓他搬,?;斓难b孫子誰不會???”

而決心和房東硬剛的打工人群體也迅速推出了一系列自救指南和反擊房東的話術、依據。比如,房東認為“已和蛋殼解除,有權收房?!眲t應回應:

“解約為房東和包租公司單方面解除,而房客與包租公司的合同仍然是合法有效。此外,口頭解除無效,需要有合同解約書。還有,想來收房,可以呀,請攜帶好法院執行令和執行人員,只要他們來要我搬,我立馬搬走。

再比如,面對房東斷電,則應打物業電話并錄音,或者直接去物業處錄音錄事情取證,問明為何斷電,告訴物業已經違反國務院頒布的《物業管理條例》——物業對房屋實際使用人斷電涉嫌違法,物業只能配合水電公司檢修才能斷電。

取證保留后,應該馬上撥打自己所在區房管局物管科電話,說物管違法把電斷了,投訴該物業公司違反《物業管理條例》,申請把電立即恢復。

此外,有人制作了可以打印貼在門上的《告知書》,對房東方的開鎖公司、物業人員喊話,勸第三方“不要趟這淌渾水”。

但與此同時,很多租客并沒有心力與房東硬剛:他們希望和房東一人承擔一半損失,或者在博弈中找到妥協的平衡點。還有一些租客悄無聲息地撤出了戰場。

這些租客像大林(化名)一樣,一方面和房東協商,另一方面開始在外面找房子了:“不想在一個斷水斷電的條件下生活,但也不意味著我會放棄維權。如果非要走法律程序的話,我會跟其他租客一起眾籌找律師,這樣花費還能少一點?!?/p>

四、長租公寓or直租:對“龐然大物”模式的反思

“以后還會再租長租公寓嗎?”

面對谷島財經的問題,大多數蛋殼租客的回答都是:“肯定不會了。以前直租的時候遇到的麻煩也很多,但跟這種一虧就是一萬兩萬的暴雷事件相比,都是不值一提的小兒科?!?/p>

“其實長租公寓暴雷的事情之前也有很多,但是誰會想到蛋殼也會暴雷呢?蛋殼可是上市公司啊,也算是業內巨頭了?!贝罅挚嘈?。他表示,希望有關部門加強對互聯網公司的監管,也希望廣大租客擦亮眼睛,不要神話“互聯網+”模式和上市公司。

事實上,蛋殼東窗事發后,引起的不止是蛋殼租客的恐慌,還波及到了自如租客——在自如辦了租房貸的應屆生阿然憂心忡忡,自己的租房貸還有七個月才到期。阿然問了管家,能不能把付款方式從租房貸變成其他模式,答案是否定的。

“不要擔心我們會出事,我們是行業老大嘛,自如、鏈家都是一個老總,現金流會互相周轉。其實蛋殼本身沒問題,就是現金流周轉不開才這樣了?!弊匀绻芗覍Π⑷徽f。

然而,當初小玖等蛋殼租客也是這么想的:蛋殼這么大的公司,也會出事嗎?

只有兩種選擇,一是繼續住在自如,賭自如在租期內不會出事。二是連夜退租,賠上一個月押金。思來想去,阿然還是選擇了前者。

“再搬家好麻煩啊,再說,不選長租公寓,難道我直接跟房東簽約嗎?”阿然告訴我們,還沒畢業的一個暑假,她曾經直接從房東手里短租過房子,短短一個月事故不斷:阿然跑了無數趟都找不到交水費的地方、熱水器經常無故壞掉,還因為接二連三的事情和房東扯皮。

而長租公寓則有一站式的“貼心服務”:包括有問題隨時可以聯系上的管家、每周一次的保潔、不需要跟房東直接扯皮的保障。此外,長租公寓統一刷漆、包裝的廉價小清新風家具,相對其他房子有年代感的老式家具和裝修,確實更體面一點,讓打工人感受到一絲“劣質的精致和廉價的奢侈幻術”。

此次蛋殼的受害者水子(化名)也表示,長租公寓的模式還是有一定合理性的:“如果沒有長租公寓統籌價格,附近的房東估計要坐地起價了?!?/p>

然而,像一切給人安全感的龐大之物一樣,能保護你的必然也能吞噬你。

“不過我也做好了自如暴雷的準備了——一旦暴雷,我就跟房東硬剛到底。反正我吵架舍得臉,打架舍得命。只要我不搬,哭的一定是房東?!痹捠沁@么說,到期后,阿然也一定不會再碰租房貸了:“不過,誰又知道有沒有新的套路在等著你呢?”

與此同時,又一屆后浪即將入海了。21屆畢業生大頭(化名)在一家互聯網公司做運營,經常996的他,打算把房子租在公司附近,最近正在自如看房子。蛋殼出事后,老板把一篇叫《蛋殼公寓暴雷,我們的實習生家被抄了》的文章丟在了群里,并@了他。當晚,大頭把簽名改成了:自如靠不靠譜?靠不靠譜?

短短十個字,充分體現了大頭內心的糾結,但無論糾結與否,他都得盡快做出選擇。還有六、七個月就畢業了——他跑不了。

 

本文由 @谷島財經 原創發布于人人都是產品經理,未經作者許可,禁止轉載

題圖來自Unsplash,基于CC0協議

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  1. 為什么大家都覺得在長租公寓上租房便宜呢?我覺得找房東直租更優惠啊

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  2. 長租公寓暴雷,是遲早的事。

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  3. 中國租房市場非常不健康,對租客的利益毫無保障,特別是一二線城市,目前都在做吸引人才策略,但是租房保障做不好,損失最大的還是租客,這不利于人才吸引,同像對比美國、日本、韓國的租房市場,對租客是絕對有利益保障的,這幾個國家的租房法規非常健全,產生糾紛,有定向政府渠道快速解決,對租客利益做到很好的保障,甚至有每年房租漲幅不能超過多少多少的法規,房東提前解約的話,對租客的賠償也是非常高額的,房東還要保障租客各種生命安全、消防安全等等,反觀國內,黑中介、租房貸、房東隨意毀約、敢租客等等事件,層次不窮,希望國家能完善法律法規、完善租房市場,保障租客、房東的利益,這樣,未來也會有更多的年輕人選擇租房,還能提升公民的消費水平,而不是逼得年輕人把全部財富都投入到房地產。

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  4. 有理有據的讓我詳細了解了最近每天上熱搜的蛋殼公寓時事件,感謝作者

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